Новости гильдии

02.02.2009 07:02

Нужна предпринимательская изобретательность и финансовое здоровье

Состав Сибирской Гильдии управляющих и девелоперов недвижимости в 2009 году изменится. Как повлияла сложившаяся ситуация на деятельность Гильдии и что происходит в различных секторах недвижимости, читайте в интервью президента СибГУД Олега Лугового журналу "Все о новостройках".

Как сильно повлияла сложившаяся ситуация на деятельность Гильдии? Какие шаги предпринимает Гильдия?

Гильдию проблемы коснулись в той же мере, что и других строительных организаций. Работать будем продолжать, возможно, будет меньше масштабных мероприятий, сократится количество их участников. План работы на 2009 год сейчас корректируется, в том числе и в связи с переносом Градостроительного Форума. Обязательно примем участие в PRO Estate осенью в Питере, потому что это одно из тех мероприятий, которое дает возможности по привлечению денег в проекты. Совершенно точно будем проводить круглые столы по обсуждению текущей ситуации, выработке тактики поведения компаний на ближайшие месяцы. Эта тема сегодня интересна всем – и собственникам недвижимости, которые являются арендодателями, и арендаторов, которых волнует что произойдет с затратами на аренду, и тем, кто участвовал в различных девелоперских проектах, когда и как они смогут выйти из этих проектов. Обсуждение будет проходить либо в форме круглых столов, либо небольших конференций.

Гильдия также продолжит работу по лоббированию интересов профессионального сообщества участников рынка недвижимости, по донесению информации от бизнес-сообщества до администрации. Это то, чем мы всегда активно занимались, занимаемся и будем заниматься в дальнейшем, одна из наших основных функций.

Кроме того, мы продолжаем активно обсуждать и продвигать тему создания Агентства экономического развития Новосибирска, которое может стать мощнейшим инструментом по привлечению инвестиций. Еще несколько месяцев назад Гильдией были подготовлены все необходимые документы, но решение до сих пор не принято.

Изменился ли состав организаций, входящих в Гильдию компаний? Какие вопросы для них актуальны?

Пока он не изменился, но, думаю, что это обязательно произойдет. В Гильдию будет входить больше управляющих компаний. Сегодня девелоперы выживают, а управляющие компании и собственники коммерческой недвижимости находятся в состоянии борьбы за сохранение денежных потоков. Я считаю, что наша общая задача, это сохранение существующего количества рабочих мест в городе, потому что именно от того, сколько рабочих мест останется зависеть загрузка площадей коммерческой недвижимости. Коммерческая недвижимость – это рабочие места. Соответственно, чем больше рабочих мест в Новосибирске, те больше арендаторов у владельцев коммерческой недвижимости.

Что сейчас происходит с коммерческой недвижимостью? Придется ли собственника снижать арендные ставки?

Я считаю, что мелкие собственники, особенно не имеющие других источников дохода, будут демпинговать, снижать арендные ставки до того уровня, при котором арендатор не съезжает. Им важно, чтобы помещение хоть как-то сдавалось в аренду и небыло необходимости платить из своего кармана за содержание помещения. Что касается крупных объектов, то вряд ли они пойдут на серьёзное снижение арендных ставок, потому что у них есть финансовые обязательства, у них есть определенный уровень сервиса, и они будут пытаться удержать уровень ставок. С другой стороны, многие крупные компании просто не могут переехать в помещения, например, расположенные на первых этажах. Во-первых, сложно найти подходящий по площади и другим характеристикам офис, а во-вторых, у таких помещений достаточно много проблем. Тем не менее, коэффициент заполнения площадей в бизнес-центрах уменьшится.

Если вернуться к арендным ставкам, то в долларовом эквиваленте они уже снизились больше чем на 30%. Поэтому в целом по рынку понижение есть, оно происходит вследствие девальвации рубля и демпинговых ставок, которые предлагают отдельные арендодатели.

Какой, по Вашим прогнозам, будет динамика цен на жилую недвижимость в Новосибирске? Как изменится этот сегмент рынка?

Пока можно говорить только о качественных изменениях. О количественных можно будет рассуждать только тогда, когда появятся статистические данные. Без них все прогнозы носят субъективный характер. Те девелоперы, которые сдали дома и обременены внешними обязательствами, будут продавать, и вынуждены будут снизить цены. В дальнейшем произойдет уменьшение предложения, т.е. через некоторое время на рынке не будет новых предложений. Проекты нового строительства будут приостановлены из-за отсутствия финансирования. Останутся либо объекты незавершенного строительства, и недвижимость, у которой есть собственники. Прихода на рынок не будет, новых поступлений не будет, и в тоже время будет происходить физическое старение объектов недвижимости и, соответственно, их выход с рынка.

Дело еще и в том, что себестоимость строительства практически не уменьшилась. Изменилась стоимость рабочей силы, незначительно упали цены на строительные материалы, а ставки аренды земли остались прежними, технические условия остались прежними, импортные комплектующие подорожали, подорожали деньги – выросли процентные ставки по кредитам и т.д. Плюс инфляция. Таким образом, источников снижения себестоимости строительства нет. Зачем строить и продавать по цене ниже себестоимости?

Разговоры о том, что у девелоперов жилья большая маржа, не имеют под собой почвы. Так оно и было, когда был большой объем продаж, но сейчас фиксированные расходы накладываются на очень скромные продажи. Накладные расходы становятся большой частью себестоимости и резервов для снижения цен у девелоперов не остается. Поэтому снижения цен на жилую недвижимость не будет. Конечно, цены снизятся в долларовом эквиваленте, но в рублях останутся прежними, причем возможно будут проиндексированы на величину инфляции.

Является ли сегодняшний момент оптимальным для приобретения недвижимости?

Важно, для чего она приобретается? Для каких целей? Если мы говорим о целях инвестиционных, то момент для покупки недвижимости оптимален. В целом по рынку, цены не упадут, но у конкретного девелопера, имеющего непогашенные кредиты, другие проблемы, можно получить скидку. Конечно, таких объектов не много. Тем не менее, покупка ликвидного жилья с дисконтом позволит сохранить средства.

Если говорить о задаче сохранения недвижимости – да, благоприятный. В первую очередь, нужно покупать землю, земельные участки, потому что стоимость земли всегда растет вслед за инфляцией. Ее нельзя украсть, сжечь, разрушить и т.д. Ее не нужно обслуживать. Земля – это первоклассный способ сохранения денег. Если во время кризиса, в портфеле инвестора достаточное количество земли, необремененной кредитами, то он не потеряет средства независимо от того, какой будет инфляция.

Коммерческая недвижимость сегодня – одна из самых проблемных позиций, потому что неизвестно какое количество рабочих мест в городе будет сохранено, и нельзя спрогнозировать коэффициент заполнения площадей. Но в любом случае, предложение будет больше, чем спрос, таким образом приобретение коммерческой недвижимости не гарантирует сохранности средств. Кроме того, приобретая объект коммерческой недвижимости, владелец вынуждены платить за электроэнергию, отопление, охрану, телефоны и т.д. Покупать коммерческую недвижимость можно только в ликвидных местах, принимая необходимость дальнейших затрат.

Какие меры, на Ваш взгляд, могут быть предприняты городскими властями, для смягчения ситуации?

Самая серьезная помощь бизнесу может быть оказана со стороны федерального правительства. Городской и областной бюджет обладают намного меньшими ресурсами. Так, если ранее годовой оборот рынок недвижимости Новосибирска оценивался более, чем в 30 млрд. руб., сегодня наверно осталось 5-6 млрд. руб. Это означает, что многие потеряют работу. В тоже время доходы бюджета зависят от экономической деятельности, которая ведется на территории региона. Поэтому оптимальная, на мой взгляд, формула: городская инициатива + федеральные деньги. Необходимо лоббировать интересы города и области в правительстве и пытаться получать деньги под различные программы. Приход каждого миллиарда рублей в экономику город помог бы сохранить сотни рабочих мест. Под городскими инициативами, программами я понимаю различные проекты, способствующие развитию Новосибирска. Например, строительство выставочного центра на федеральные или инвесторские деньги, о котором так давно говорится, и который так нужен городу. Или строительство автомобильных парковок, которые тоже необходимы городу, чтобы решить транспортные проблемы, и в тоже время позволит влить в средства в экономику.

Ваши пожелания коллегам, партнерам.

Желаю, прежде всего, удачи в принятии решений, финансового здоровья, чтобы пережить это непростое время, и предпринимательской изобретательности.

Все о новостройках

Вернуться к списку новостей